Thiếu kiểm soát 'chung cư mini' - Bài 1: Cần hiểu đúng khái niệm

Trong những năm qua, trên địa bàn Hà Nội “nở rộ” phong trào xây nhà cao tầng với nhiều phòng khép kín gần các trường học, khu công nghiệp... để cho thuê hoặc bán lại các căn hộ dưới nhiều hình thức. Việc giao dịch này đã trở nên phổ biến nên người dân vẫn quen gọi với thuật ngữ “chung cư mini”. 

Tuy nhiên, trong các văn bản và pháp luật hiện hành thì chung cư phải đáp ứng các tiêu chí chung, chứ không quy định loại to, vừa hay nhỏ. Chính vì vậy, khái niệm chung cư cần được làm rõ, từ đó mới có cách ứng xử, quản lý phù hợp với pháp luật và thực tiễn cuộc sống.

Trên địa bàn Hà Nội, loại nhà xây theo hình thức cao tầng, chia thành nhiều phòng độc lập để bán, cho thuê được người dân quen gọi là “chung cư mini”. Số lượng loại nhà này lên đến con số hàng nghìn, nằm rải rác nhiều nơi, trong các ngõ nhỏ và tập trung chủ yếu ở các quận nội thành như: Đống Đa, Hoàng Mai, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân, Tây Hồ… Theo pháp luật hiện hành, những loại nhà này thuộc diện nhà ở riêng lẻ, chứ không được gọi là chung cư. Tuy nhiên, thực tiễn hoạt động của mô hình này lại như một chung cư thu nhỏ. Điều này gây khó khăn cho công tác quản lý từ quy hoạch, xây dựng đến kiểm soát nhân khẩu.

Từ đầu năm đến nay đã xảy ra nhiều vụ cháy đối với loại hình nhà ở này. Mỗi lần như vậy, dư luận lại dậy sóng và "mổ xẻ" nguyên nhân. Sau vụ hỏa hoạn gây hậu quả nghiêm trọng về người và tài sản vừa xảy ra tại Khương Hạ, quận Thanh Xuân, Hà Nội thì yêu cầu tăng cường, siết chặt quản lý đối với loại hình nhà ở riêng lẻ, cho nhiều người thuê ở lại càng trở nên cấp bách.

Những loại nhà kiểu này cần được phân định một cách rạch ròi về những tiêu chí quản lý để hoạt động một cách bài bản và đúng quy định. Đừng chờ khi sự cố xảy ra và các cơ quan chức năng vào cuộc rốt ráo mới thấy bộc lộ rất nhiều bất cập, nhất là phòng cháy, chữa cháy. Đồng thời "phát lộ" hàng loạt sai phạm trong cấp phép xây dựng, không đảm bảo vệ sinh môi trường, mật độ, diện tích xây dựng của các căn nhà riêng lẻ…

Tại Khoản 1,2,3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định rõ, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có sở mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Cùng đó, tại khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 nêu rõ, các hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Đồng thời, khoản 2 Điều 6 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở cũng quy định, đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ 2 tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. Trường hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ.

Như vậy, theo Luật Nhà ở 2014, có 2 loại hình nhà ở là nhà ở riêng lẻ và nhà ở chung cư. Nếu theo các quy định nêu trên thì phần lớn nhà ở riêng lẻ của người dân xây dựng không có lối đi, cầu thang chung, không có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Vì vậy, các căn hộ độc lập cũng không thể được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Việc mua bán, cho thuê căn hộ chủ yếu là hợp đồng dân sự nên việc quản lý về biến động dân cư cũng gặp không ít khó khăn.

Về cấp phép xây dựng, pháp luật về nhà ở đã có quy định: Nhà ở riêng lẻ được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiếu mỗi căn hộ từ 30 m2 trở lên và việc xây dựng, sửa chữa, cải tạo nhà ở này phải tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng.

Luật Xây dựng 2014 đã quy định công trình xây dựng; trong đó có nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị phải được các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng ở trung ương, địa phương quản lý, kiểm soát chặt chẽ thông qua hoạt động cấp Giấy phép xây dựng, Quản lý chất lượng xây dựng tùy theo quy mô, cấp công trình. Công trình nhà ở riêng lẻ được cấp Giấy phép xây dựng khi đáp ứng các điều kiện như: phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất; bảo đảm an toàn cho công trình; đáp ứng yêu cầu về môi trường, phòng chống cháy nổ, bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật; có thiết kế tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong quá trình sử dụng...

Và cũng theo quy định hiện hành thì nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng thì do các quận, huyện cấp phép xây dựng. Có thể thấy, pháp luật về xây dựng, nhà ở đã tạo hành lang pháp lý để điều chỉnh đầy đủ các hoạt động có liên quan trong lĩnh vực xây dựng công trình nói chung, xây dựng nhà ở riêng lẻ nói riêng; trong đó, có loại hình nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều hộ ở tại khu vực đô thị từ việc cấp Giấy phép xây dựng, bảo đảm an toàn phòng cháy, chữa cháy, thi công, quản lý chất lượng... cũng như việc xử lý các hành vi vi phạm có liên quan.

Tuy nhiên, theo Sở Xây dựng Hà Nội, các hộ gia đình ban đầu được cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định của pháp luật từ 6 tầng trở xuống, khi xây dựng các hộ gia đình đều vi phạm về trật tự xây dựng như: xây dựng tăng mật độ, tăng số tầng dẫn đến hình thành nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ, không đáp ứng yêu cầu từ khâu thiết kế, quy hoạch, không có thỏa thuận về phòng cháy, chữa cháy, không đủ điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định.

Bài 2: Giải pháp cấp bách